아파트 전세 자세히 알아보기

아파트 전세 자세히 알아봅니다.

아파트 전세란 뭘까요? 부동산 용어 중에서도 어려운 편에 속하는 단어입니다. 그래서 많은 사람이 어려워하기도 하는데요. 이번 기회에 확실하게 알고 넘어갑시다! 우선 사전적 의미로는 임대인(집주인)에게 일정 금액을 맞기고 주택 등을 빌려 쓰는 일이라고 합니다. 즉 돈을 주고 남의 집에 들어가 사는 것이죠.

 

그렇다면 왜 집주인과 세입자 사이에 돈거래가 발생할까요? 그것은 바로 우리나라에만 존재하는 독특한 제도인 전세제도 때문입니다. 이 부분부터는 조금 어려울 수 있으니 집중해 주세요. 우리나라에만 존재하는 특이한 제도라고 말씀드렸는데요. 다른 나라에서는 찾아볼 수 없는 한국만의 특별한 제도로써 외국인들에게는 매우 신기한 문화이기도 합니다.

 

전세의 장점

1. 목돈 마련이 가능하다.

월세처럼 매달 나가는 지출이 없다 보니 저축하거나 재테크를 하는 데 유리하겠죠?

 

2. 집값 하락 시 보증금 회수가 용이하다.

만약 내가 사는 집의 매매가격이 내려가면 어떻게 될까요? 대부분의 경우 대출을 끼고 구입하기 때문에 은행 이자 부담이 증가하거나 최악의 경우 경매로 넘어갈 수도 있겠죠. 하지만 전세보증금은 돌려받을 수 있다는 큰 장점이 있습니다.

 

3. 세금 절약이 가능하다.

2년 이상 거주한다면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있고, 재산세나 종합부동산세 같은 보유세 절감 효과도 누릴 수 있습니다.

 

4. 이사 걱정 없이 장기 거주가 가능하다.

임차인 입장에서는 원하는 기간만큼 안정적으로 거주할 수 있어서 좋고, 임대인 입장에서는 새로운 세입자를 구해야 하는 번거로움이 없어서 좋습니다. 

 

5.  소액 투자가 가능하다.

갭투자라는 말 들어보셨나요? 적은 자본으로 시세차익을 얻을 수 있는 좋은 투자 방법이지만 그만큼 위험부담도 크기 때문에 신중하게 접근해야 합니다. 이러한 여러 가지 장점 덕분에 현재까지도 많은 사람이 전세를 선호하고 있습니다. 하지만 이렇게 좋은 점도 있지만 반대로 안 좋은 점도 분명히 존재합니다. 

 

 

전세의 단점

1. 깡통전세 문제.

최근 몇 년 동안 서울 및 수도권 지역의 집값이 급등하면서 일부 지역에서는 매매가와 전세가의 차이가 거의 나지 않는 곳도 생겨났습니다. 이럴 경우 나중에 혹시라도 해당 주택이 경매로 넘어가게 되면 낙찰금액이 낮아져 선순위 채권자가 배당을 모두 받아 가고 나면 후순위자인 세입자는 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

2. 역전세난 문제.

이것 역시 최근 몇 년 동안 전셋값이 크게 떨어지면서 나타난 현상인데요. 예를 들어보겠습니다. A씨는 B씨로부터 5억원짜리 아파트를 전세 4억5천만원에 임대차계약을 맺었습니다. 그리고 이후 주변 환경이 좋아지면서 6억원으로 상승했습니다. 이때 기존 세입자인 B씨는 아무런 행동을 취하지 않아도 됩니다. 왜냐하면 최초 계약 당시 확정일자를 받았기 때문에 대항력이 생기기 때문입니다. 그러나 새로 들어온 C씨는 어떨까요? 처음엔 입주 물량이 많아서 싸게 들어갔지만 지날수록 다시 수요가 몰리면서 결국 원래 살던 전셋집보다 비싼 값에 재계약을 해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 미리미리 대비책을 세워두는 것이 좋겠습니다.

 

 

전세자금 대출

정부에서는 서민 주거 안정을 위해 다양한 정책들을 시행하고 있는데요. 그중 한 가지가 바로 전세자금 대출입니다. 시중은행뿐만 아니라 보험사, 캐피탈, 저축은행 등 금융기관에서 진행되고 있으며 종류 또한 상당히 다양합니다. 상품마다 금리 수준이나 조건, 한도 등이 다르기 때문에 자신에게 맞는 상품을 선택하는 것이 중요한데요. 

 

1. 전세자금 대출 신청시기

일단 계약서상 잔금 지급일과 주민등록 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내까지는 신청이 가능합니다. 다만 너무 늦게 신청하면 심사 기간이 오래 걸릴 수 있으므로 되도록 빨리 신청하는 것이 좋겠죠? 물론 모든 서류가 준비되어 있다면 당장이라도 신청해도 상관없습니다.

 

2. 저세자금 대출 가능자

만 19세 이상 세대주이면서 무주택자 또는 부부합산 연 소득 7천만원 이하라면 누구나 신청이 가능합니다. 단, 신혼부부이거나 청년층이라면 소득 기준이 완화될 수 있으니 자세한 내용은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

 

3. 전세자금 대출 한도

마지막으로 한도에 대해 알아보겠습니다. 앞서 언급했듯이 신용등급별, 물건지별로 상이하며 최대 80%까지 가능합니다. 특히 버팀목 전세자금 대출의 경우 70%까지만 가능하니 유의하시기 바랍니다. 상환방식은 만기일시상환 방식과 원리금균등분할상환 방식이 있습니다.

 

만기일시상환 방식은 매월 이자만 납부하다가 만기일에 원금을 일시에 상환하는 방식이며,

원리금균등분할상환 방식은 초기에는 이자 비율이 높지만 원금 비율이 높아지는 방식입니다.

개인의 자금 상황에 맞게끔 선택하시면 되겠습니다. 중도상환수수료는 면제되는 경우도 있으나 통상적으로 0.8~1.4% 내외로 부과됩니다. 그렇기 때문에 중간에 전액 상환 계획이 있으시다면 수수료율을 반드시 확인하시고 결정하시기 바랍니다.

 

질권설정이란 쉽게 말해 담보물권을 설정한다는 뜻입니다. 그러므로 등기부등본상 근저당권 항목에 기재되며, 추후 권리침해 시 소송을 통해 반환청구가 가능합니다. 반면 무담보채권양도 방식은 별도의 절차 없이 통지만으로 효력이 발생하므로 간편하다는 장점이 있습니다.

전세 계약 체결 후 14일 이내에 동사무소 방문 혹은 인터넷 민원24 홈페이지를 통해 전입신고를 완료해야 합니다. 그래야만 대항력이 생기고 최우선변제권이라는 권리를 행사할 수 있게 됩니다.

 

만약 부득이한 사정으로 인해 전세자금 대출을 연장해야 한다면 최소 1개월 전에는 은행에 통보해야 합니다. 그렇지 않으면 묵시적 갱신으로 간주하여 동일한 조건으로 재연장 처리되기 때문입니다.