시골 농가주택 투자 방법과 유의점

시골 농가주택 투자 방법과 유의점 알아봅니다.

최근 귀농·귀촌 인구가 증가하면서 농촌지역 부동산 거래가 활발해지고 있다. 하지만 매매 경험이 적은 도시민들이 토지나 전원주택 등을 매입했다가 피해를 보는 사례도 적지 않다. 특히 저렴한 가격과 좋은 조건만을 보고 섣불리 계약했다가는 낭패를 보기 십상이다. 이에 본지에서는 한국공인중개사협회 충남지부 홍성군지회 소속 전문가들의 도움을 받아 ‘시골 농가주택 구입 시 주의해야 할 사항’들을 알아봤다.

 

 

농가주택이란 무엇인가요?

농가주택은 말 그대로 농업인(농업법인)이 거주하는 주택을 말한다. 즉 농사를 짓는 사람이 사는 집이라는 뜻이다. 그러나 최근 들어 농어촌 지역에 소재하는 모든 주택을 통칭하는 용어로 많이 쓰이고 있다. 따라서 기존 농어업인뿐 아니라 귀촌·귀농하려는 도시인도 관심을 가져볼 만하다.

 

 

농가주택 취득 시 세금 혜택은 없나요?

일반주택과는 달리 농가주택은 1가구 2주택 적용 대상에서 제외된다. 또한 양도소득세 감면 혜택도 받을 수 있다. 다만 일정 요건을 갖춰야 한다. 우선 대지 면적 660m2 이내이고 건물 연면적 150m2 이하이여야 한다. 그리고 2003년 8월 1일부터 2020년 12월 31일까지의 기간 중 신축 또는 증축한 경우에만 해당한다. 이때 부속건물 및 무허가 건물도 세법상 주택 수 산정에서 제외되는 만큼 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 농가주택 처분 시 양도세 부담은 어떻게 되나요? 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 한다. 첫째, 매도 시점에 다른 주택이 없어야 한다. 둘째, 보유기간이 최소 3년 이상이어야 한다. 셋째, 세대원 전원이 이사 후 3년 이상 실제 거주해야 한다. 만약 위 세 가지 요건을 모두 충족했다면 9억 원까지는 양도세가 전액 면제된다. 단, 고가주택이라면 초과분에 대한 양도세는 납부해야 한다.

 

 

농가주택 건축비용은 얼마나 드나요?

신축하려면 농지전용부담금 부과 여부를 먼저 살펴봐야 한다. 전용 부담금은 공시지가의 30% 수준이며 상한액은 m2당 5만 원이다. 예컨대 공시지가가 m2당 10만 원인 땅 1000m2를 사들여 200m2 규모의 주택을 지으면 총 500만 원의 전용 부담금을 내야 한다. 반면 지목이 대지라면 별도의 전용 부담금 없이 곧바로 건축이 가능하다.

 

 

농가주택 리모델링 공사비는 얼마나 들까요?

리모델링 범위에 따라 차이가 있지만 대략 2000만~3000만 원가량 소요된다. 지붕 교체, 단열 보강, 화장실 수리, 도배 장판 교체, 보일러 교체 등이 주요 작업이다. 물론 상황에 따라 천차만별이므로 정확한 금액은 현장답사를 통해 산출해야 한다.

 

 

농가주택 임대수익률은 얼마나 될까요?

임대수요가 많은 곳인지 따져봐야 한다. 주변에 축사나 공장 같은 혐오시설이 있으면 임차인을 구하기 어렵다. 게다가 교통 여건이 불편하면 공실 발생 위험이 크다. 결국 입지 조건이 관건이다. 통상 연간 임대수익률은 4~5% 선이지만 입지 여건에 따라 편차가 큰 편이다.

 

 

농가주택 투자 시 유의점은 뭔가요?

우선 등기부등본상 소유권 이전 내용을 반드시 확인해야 한다. 잔금 지급 전 다시 한번 열람해보는 게 좋다. 대출금액이 많다면 전세보증금으로 이를 상환한다는 조건을 특약사항에 명시하는 게 안전하다. 아울러 지상권 문제도 짚어봐야 한다. 지상권이란 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 주로 마을 주민들끼리 공동으로 이용하는 도로, 개골창, 제방 등이 대표적이다. 만일 이러한 시설이 있다면 추후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으므로 사전에 해결방안을 마련해둬야 한다.

 

 

시골 농가 주택과 전원주택의 차이점은 무엇인가요?

농가주택이란 농업인이 거주하기 위해 지은 주택이고, 전원주택은 도시민이 생활공간으로써 이용하기 위해 지은 주택입니다. 따라서 두 주택 모두 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있지만 농어촌주택 특례조항 적용 여부에서는 차이가 납니다.

 

 

농어촌주택 특례조항이란 무엇인가요?

도시지역(수도권 및 광역시 제외) 또는 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 등 부동산 거래 규제 지역 내 소재하는 주택이 아닐 것, 대지 면적 660m2 이내, 건물 연면적 150m2 이내, 취득 당시 기준시가 2억원 이하 요건을 충족해야 하며, 이 중 한 가지라도 해당하지 않으면 양도세 감면 대상에서 제외됩니다.

 

 

어떤 조건을 만족해야 하나요?

먼저 건축물대장상 용도가 ‘단독주택’이어야 하고, 공부상 지목이 ‘대지’여야 합니다. 또한 기존 소유자가 5년 이상 거주했어야 하는데, 만약 상속받은 경우라면 피상속인이 보유하던 기간 역시 합산되기 때문에 주의해야 합니다. 마지막으로 매매계약 체결 후 잔금 지급 이전에 읍·면사무소로부터 발급받은 ‘토지이용계획확인원’ 상에 개발행위허가 제한구역인지 아닌지를 반드시 확인해야 합니다.