노후 소형 아파트 투자 수익 얻는 법

노후 소형 아파트 투자 수익 얻는 법 찾아봅니다.

요즘 부동산 시장에서는 '노후'라는 키워드가 주목받고 있다.

특히나 정부의 강력한 규제 정책과 코로나19 사태 등으로 인해 주택시장 침체 우려가 커지면서 비교적 안정적인 임대이익을 얻을 수 있는 소형아파트들이 인기를 끌고 있다. 이처럼 최근 들어 많은 사람이 관심을 가지는 노후 소형아파트 투자 방법에 대해 알아보자.

 

 

 

 

소형아파트란 어떤 것인가요?

소형아파트는 전용면적 60m2 이하인 아파트를 의미한다. 통상적으로 분양 면적으로는 24평 내외이며, 방 2개 이상 화장실 1개 구조이다. 신혼부부나 은퇴 세대에게 적합한 평형이고, 오피스텔 대비 높은 전용률(70~80%)을 가지고 있으며 발코니 확장 서비스 면적 제공으로 실사용 공간이 넓은 장점이 있다. 또한 주차 공간 확보가 용이하며 각종 편의시설 및 커뮤니티 시설 이용이 편리하다.

 

 

 

 

임대사업 등록 시 혜택은 어떻게 되나요?

주택임대사업자등록을 하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있고, 재산세 면제 또는 감면 혜택을 받을 수 있다. 종합부동산세 합산배제 대상이기 때문에 세금 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 단, 의무 임대 기간 내 매각 시 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 한다.

 

 

 

어떤 지역 위주로 투자하면 좋을까요?

최근 서울지역 중에서도 강북구, 도봉구, 노원구, 성북구, 은평구 등 외곽지역 역세권 주변 단지들을 중심으로 수요가 몰리고 있다. 전셋값 상승 영향으로 매매가격과의 차이가 줄어들면서 갭투자자들이 유입되고 있기 때문이다. 이러한 현상은 경기도와 인천광역시 역시 마찬가지다. 다만, 현재 시점에서의 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋다.

현재 우리나라 인구 구조상 1~2인 가구 수가 증가하면서 소형아파트 선호 현상은 지속될 것으로 보인다. 따라서 전망은 밝다고 판단된다. 하지만 무리한 대출을 통한 투자는 지양해야 하며, 입지 조건 분석을 철저히 하여 향후 가치상승 여력이 충분한 곳인지 파악 후 투자하는 것이 바람직하다.

 

 

 

 

또 노후화된 소형아파트들이 재건축 이슈로 인해 최근 많은 주목을 받고 있어요. 서울시 내에서도 특히 강남권과 인접한 경기도 지역에서는 이미 여러 단지가 재건축 사업을 진행 중이거나 추진 예정인 상황입니다. 하지만 현재 정부 규제 등으로 인해서 실제로 재건축이 될지는 미지수이고, 그렇다고 하더라도 오랫동안 보유해야 하기 때문에 신중하게 접근해야 합니다. 그래서 이번 포스팅에서는 이러한 리스크를 최소화하면서 수익률을 극대화할 수 있는 방법에 대해 알아보려고 해요.

 

 

 

 

재건축 연한이 다가오면 무조건 재건축되는 건가요?

재건축 연한이 도래했다고 해서 무조건 재건축이 되지는 않아요. 안전진단 등급 D등급 이하를 받아야 하고, 이때 구조안전성 평가 점수가 40점 미만이어야 하며, 주거환경 항목 중 층간소음 및 주차 문제 해결 여부 또한 고려되기 때문에 실제로는 훨씬 까다롭게 심사됩니다. 따라서 재건축 연한이 도래하더라도 모든 곳이 재건축 대상이 되지 않기 때문에 꼼꼼하게 따져봐야겠죠?

 

 

 

 

소형아파트라고 다 같은 소형아파트가 아니다?

같은 평형이라도 면적별로 차이가 발생하는데요, 전용면적 60㎡ 이하의 소형아파트는 국민주택규모(85m2) 미만이기 때문에 취득세 중과 대상에서 제외되어 1.1%의 세율이 적용되고, 양도세 산정 시에도 주택 수에 포함되지 않습니다. 반면 85m2초 과 중대형 평수는 4.6%의 취득세율이 적용되며, 양도세 산정 시에도 주택 수에 포함되어요. 그렇기 때문에 세금 측면에서 유리한 소형아파트 위주로 투자하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

재개발/재건축투자 vs 갭투자 최근 부동산 시장에서 재개발/재건축사업이 활발하게 이루어지고 있고, 그만큼 높은 수익률을 기대할 수 있지만 시간이 오래 걸린다는 단점이 있죠. 반대로 갭투자는 단기간에 큰 시세차익을 얻을 수 있지만 위험부담이 크다는 단점이 있고요. 두 가지 모두 장단점이 뚜렷하기 때문에 자신의 성향에 맞게 선택하면 됩니다. 다만 아직 경험이 많지 않은 초보자라면 적은 금액으로 쉽게 도전할 수 있는 갭투자 방식을 추천해 드려요. 오늘은 이렇게 노후화가 진행된 소형아파트들을 어떻게 하면 효율적으로 투자할 수 있는지를 알아봤어요.