노후 아파트 투자로 재태크 하는 법

노후 아파트 투자로 재태크 하는 법에 대해 알아 보겠습니다.

노후 아파트란 재건축 연한인 30년 이상 된 아파트를 말한다. 하지만 최근 부동산 시장에서는 ‘재건축’이라는 단어보다는 ‘리모델링’이라는 단어가 더 많이 쓰이고 있다. 리모델링이란 기존 건축물의 골조를 유지하면서 구조체나 외부 마감 등을 수선 또는 변경하는 행위를 말하는데, 주로 주거환경 개선과 사업성 확보를 위해 추진된다.

 

 

이처럼 오래된 아파트들이 다시 주목받고 있는 이유는 정부의 규제 강화로 인해 재건축사업 진행이 어려워졌기 때문이다. 반면 리모델링은 초과 이익환수제 적용 대상이 아니며, 안전진단 등급 판정 시 수직증축형은 B등급(수직 증축 허용), 수평증축형은 C등급(내력벽 철거 불허)이면 된다. 또한 가구 수의 15% 이내에서 일반분양이 가능하기 때문에 수익성이 높다. 이러한 장점 덕분에 서울 및 수도권 일대의 중층 단지들을 중심으로 리모델링 사업이 활발히 진행되고 있다. 서울시 내에서도 리모델링 바람이 부는 곳이 있나요? 네 그렇습니다. 대표적으로 송파구 가락동 소재의 문정시영아파트입니다. 1990년 준공되어 올해로 28년 차며, 총 6600세대 규모의 대단지임에도 불구하고 아직 본격적인 리모델링 착공 소식은 들리지 않고 있습니다. 그러나 지난 4월 27일 열린 조합 총회에서 시공사 선정 안건이 통과되면서 기대감이 높아지고 있습니다.

 

 

현재 포스코건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 입찰에 참여했는데, 두 건설사 모두 국내 1군 건설사로서 브랜드 파워 면에서 경쟁력이 있고, 특히 현대엔지니어링은 이번 수주전 승리 시 강남권 첫 진출이라는 점에서 의미가 큽니다. 게다가 시공능력평가 순위 10위 안에 드는 대형 건설사가 2곳이나 참여했다는 점에서 향후 다른 지역에서의 수주전이 더욱 치열해질 것으로 예상됩니다. 최근 리모델링 이슈로 집값이 오른 사례가 있나요? 가장 대표적인 사례로 강동구 둔촌동 소재의 둔촌주공아파트를 들 수 있습니다.

 

 

1980년 입주한 이곳은 2017년 말까지만 해도 5억원 초반대였던 전용면적 59m2 매매가격이 2018년 하반기 들어 7억원 후반대까지 상승했습니다. 그리고 2019년 초 8억원 중반 수준이던 전용면적 84m2 역시 작년 11월 9억원 선을 돌파했고, 12월에는 10억원을 넘어서며 최고가를 경신했습니다. 이렇듯 단기간에 시세가 급등한 데에는 인근 고덕지구 신축 아파트값이 크게 올랐기 때문이기도 하지만, 한편으로는 리모델링 호재가 작용했기 때문이라 분석되기도 합니다.

 

 

실제로 해당 단지는 지난해 연말 국토교통부로부터 예비 안전진단 D등급을 받은 바 있으며, 올 상반기 정밀안전진단 결과 발표를 앞두고 있습니다. 만약 최종 관문인 공공기관 검증 단계를 통과한다면 곧바로 정비구역 지정 절차에 돌입하게 됩니다. 이렇게 되면 이주비 대출 지원, 취득세 감면 혜택 등 각종 인센티브를 받을 수 있게 되고, 주민 동의율 요건도 완화돼 사업 속도가 빨라질 전망입니다.

 

 

리모델링 후 가치가 높아질 만한 요소로는 어떤 것이 있을까요? 우선 입지 조건 측면에서 살펴보면, 지하철 5호선 올림픽공원역 역세권인데다 주변에 학군 수요가 풍부하다는 점이 매력적입니다. 우선 도보 통학이 가능한 위례초·종교가 있고, 동북 중고교, 보성고, 창덕여고 등 명문학군도 인접해 있습니다. 생활편의 시설로는 롯데백화점 잠실점, 홈플러스 잠실점, 방이시장, 아산병원 등이 가깝습니다. 교통 여건도 양호한데, 지하철 5호선 개롱역과 오금역 이용이 편리하며, 차량 이동 시 중부고속도로 서하남IC 진입이 수월합니다.

 

아울러 오는 2025년 개통 예정인 GTX-A노선 삼성역 복합환승센터 개발 수혜도 기대되는데, 이를 통해 여의도 출퇴근 시간이 약 40분가량 단축될 것으로 보입니다.