노후 주공아파트 투자 수익 얻는 법

노후 주공아파트 투자 수익 얻는 법에 대해 알아 봅니다.

노후주공아파트라고 하면 대부분 사람들이 재건축을 떠올리실텐데요, 최근 정부에서는 재건축 규제를 강화하면서 오히려 재개발쪽으로 관심이 쏠리고있어요. 그래서 오늘은 서울시 내에서도 아직 개발되지 않은 지역인 노원구 상계동 일대의 오래된 주공아파트들을 소개해드리려고 합니다.

 

 

재개발과 재건축의 차이는 무엇인가요? 재건축은 기존 건물을 부수고 새로 짓는것이고, 재개발은 낡은 주택 및 공공시설을 정비해서 주거환경을 개선하는 사업입니다. 쉽게 말하면 둘다 새로운 아파트 단지를 만드는건 맞지만, 차이점이라면 재건축은 안전진단 통과 후 조합설립인가 이후 진행되고, 재개발은 구역지정이후 추진위원회 구성-조합설립인가-사업시행인가-관리처분계획인가 순으로 진행됩니다.

 

 

노후 주공아파트란 재건축 연한인 30년 이상 된 아파트를 의미한다. 이 중에서도 특히 용적률이 낮고 입지가 좋은 곳이라면 실거주용과 투자용 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다. 그렇다면 어떻게 해야 이러한 조건들을 만족시키는 물건을 찾을 수 있을까? 재건축 사업성이 높은 단지는 어떤 단지인가요? 보통 서울 내에서는 1:1 재건축 방식을 채택하기 때문에 기존 세대수 대비 10%~15% 내외로만 증가하게 된다. 따라서 신축 가구당 면적이 넓을수록 유리하다.

 

 

또한 주변 시세 대비 분양가가 높아야 조합원 분담금이 줄어들기 때문에 신규분량 물량이 많은 지역일수록 좋다. 대표적으로 강남구 개포동 일대나 강동구 둔촌동 등이 해당한다. 실거주 목적으로 오래된 아파트를 매수해도 괜찮을까요? 서울시 조례상으로는 안전진단 D등급 이하이면 입주 후 2년 동안 거주해야 한다. 그러나 최근 정부 정책기조상 앞으로 규제가 강화될 가능성이 높다. 만약 현재 무주택자라면 지금 당장 들어가 살기보다는 미래가치를 보고 장기투자 하는 것이 바람직하다. 어떤 평형을 선택해야 할까요? 일반적으로 선호되는 평형은 전용면적 84m2이다. 하지만 무조건 큰 평형만을 고집한다면 오히려 손해를 볼 수 있다.

 

 

왜냐하면 리모델링 시 늘어나는 가구 수만큼 소형평형 소유자가 부담해야 하기 때문이다. 즉, 대형평형 보유자는 그만큼 돈을 더 내야 한다는 뜻이다. 그러므로 자신의 자금 사정 및 가족 구성원 현황을 고려해서 결정해야 한다. 현재 부동산 시장은 양극화가 심화하고 있다. 주택시장 역시 마찬가지다. 향후 공급물량이 부족하거나 교통 호재가 있는 지역 위주로 선별적 상승이 예상된다. 그런 점에서 봤을 때 아직 저평가되어있는 강북권 뉴타운 재개발 구역들이 매력적으로 보인다.

 

 

 

상계동의 입지조건은 어떤가요? 노원구는 강남과의 접근성이 좋고, 7호선 라인이라 교통편도 나쁘지 않아요. 또한 창동차량기지 이전부지에 복합문화공간 조성 등 다양한 호재거리가 있어서 앞으로의 발전가능성이 기대되는 곳이기도 해요. 특히나 상계뉴타운 같은 경우엔 1~6구역 모두 이주 완료했고, 현재 4구역(롯데캐슬) 분양중이며 5구역(센트럴푸르지오) 역시 곧 분양 예정이랍니다.

 

 

그럼 지금이라도 매수해야할까요? 서울시내 뉴타운 중 유일하게 남은곳이기 때문에 미래가치가 높다고 판단되어 많은 전문가들이 추천하는 지역이에요. 하지만 이미 많이 오른 상태라 진입장벽이 높은 편이긴 한데요, 그렇다고 하더라도 다른지역 대비 저평가 되어있는 상황이라서 충분히 메리트가 있다고 봅니다.

 

 

게다가 이번 정권들어 부동산 정책이 계속 바뀌고 있고, 9월부터는 다주택자 양도세 중과정책이 시행되기 때문에 6월전까지는 매도물량이 나올수도 있으니 조금 기다려보는것도 좋을 것 같아요. 정부규제 속에서도 틈새시장은 존재하기 마련이죠. 이제 막 주목받기 시작한 상계뉴타운 눈여겨보시길 바랍니다!